Bueno, año nuevo, post nuevo.

Sigamos con la serie de post dedicados a los mareos administrativos que nos hacen pasar cuando queremos hacernos una casa.

El Proyecto:

Lo mejor es tener una idea clara de lo que quieres porque si no terminas totalmente mareado/a. Aunque también hay que dejarse guiar por los consejos que te den ellos que saben del tema, sobre todo en las normativas urbanísticas que son muchas y diferentes según la zona donde se construya.

Una vez que está hecho el boceto de cómo quereis la casa (distribución) pasarán un par de semanas hasta que tengan el proyecto definitivo, y en torno a un mes, mes y medio, para que el colegio de arquitectos lo selle. Sin el sello del colegio no sirve de nada.

Es entonces cuando tienes que ir a la gerencia de urbanismo con todo lo que te den y hacer una solicitud de APERTURA DE EXPEDIENTE DE OBRA MAYOR (también lo pueden llevar los del estudio de proyectos).

Desde este momento son 3 meses de espera hasta la respuesta de concesión o denegación de la licencia, o al menos en teoría. En teoría, si no te han contestado en 3 meses desde el momento de entrada del proyecto, por silencio administrativo puedes asumir que la tienes concedida. Si optas por esta opción, deberás ir a urbanismo y al ayuntamiento a comunicar que bajo tu responsabilidad y a causa del silencio administrativo vas a comenzar tu obra. Una vez hecho esto, tienen un mes para responder a tu petición pasado el cual puedes empezar con la obra.

Mi recomendación: esperar, no os encareis con los técnicos de urbanismo porque si no, a la larga os puede traer más problemas. Tragaros vuestro orgullo y agachar la cabeza porque aunque podais empezar a construir, luego pueden tener en cuenta la "presión" que le habeis metido y os pongan problemas con el permiso de primera ocupación.

Pues lo dicho, a esperar.

Hará cosa de un mes o así comenté que cuando terminase con la tesis y tuviese algo de tiempo empezaría con una serie de posts acerca de cómo llegar a hacerse uno su casa. Serán cosas concretas acerca de papeleos, permisos, presupuestos y demás, no voy a repetir los paso a paso de la obra que ya hemos ido contando en todo este tiempo.

Para empezar:

El Solar.

Si no tenéis la suerte que hemos tenido nosotros y os lo tenéis que comprar, lo primero que tenéis que hacer es informaros de si tiene algún tipo de carga fiscal, ya que si lo compráis y no miráis esto primero, también estáis comprando la deuda que tenga. Para esto lo mejor es irse al registro de la propiedad y pedir una nota simple del terreno (al dueño le tendréis que pedir los datos de inscripción en el registro, los cuales está obligado a daros; en caso de que no os los facilite siempre podéis ir con la dirección exacta del solar y preguntar).

Si todo está en regla, lo siguiente es el proceso de compra-venta que debe hacerse siempre ante notario para que no quede ningún cabo suelto, os lo va a cobrar bien, y además vais a tener que pagar un impuesto de compra-venta en hacienda, que varía en función del valor del terreno, otro cuyo nombre no recuerdo exactamente pero que el notario os lo dirá (estos 2 son en hacienda), y otro impuesto de plusvalía en el ayuntamiento, esta plusvalía hace referencia a un porcentaje sobre el incremento de valor que ha tenido el solar durante el tiempo que lo ha tenido el otro dueño y del que "el ayuntamiento también quiere llevarse algo" (No se explicarlo exactamente, pero la sensación que te da cuando lo estas pagando es justo esa… También quieren pillar cacho).

También puede pasar que el solar sea una parte de un solar mayor, en ese caso, antes de ir al notario ni nada, eso sí, habiendo comprobado lo de las cargas fiscales; hay que solicitar una licencia de segregación. La licencia de segregación te la puede gestionar el estudio de arquitectos que hayas elegido para que te hagan el proyecto de tu casa, si no, la puedes pedir tú directamente aportando la siguiente documentación:

- escritura del solar, estudio geotécnico, mediciones de las parcelas resultantes, plano oficial de localización, e impreso de solicitud correctamente cumplimentado. (lo mejor, que lo hagan en el estudio de arquitectos al tiempo que hacen el proyecto y lo presenten junto en la solicitud de obra mayor que lo contaré en otro post).

Una vez que tienes la licencia de segregación tienes que irte al notario y comenzar con los trámites de donación o compra-venta que vayáis a hacer. Diferencias sustanciales: en la donación no tiene que haber un intercambio de dinero entre las partes, mientras que en la compra-venta si; en ambos casos hay que pagar sus correspondientes impuestos que se basan en el valor catastral del terreno, siempre los de compra-venta son un poco más baratos, pero hay que tener en cuenta que luego hay que hacer la declaración de hacienda y esos ingresos (para los que venden) hay que pagarlos otra vez.

Ya con las escrituras en la mano hay que llevarlas al registro de la propiedad e inscribirlas (otros 100 € dependiendo de la finca). Eso tarda un par de semanas o así.

Y bueno, hasta aquí la primera entrada.

Desde que nació El Bidorto, creo recordar que no he llegado a dar la brasa con temas relacionados con mi trabajo, pero ya iba tocando.

La norma que venía rigiendo las condiciones acústicas de las edificaciones en España (la NBE-CA-88) ha tenido el dudoso éxito de relegar las condiciones acústicas de las edificaciones a un tercer o cuarto plano. Quizás me quede corto, más que a un plano podría decirse que a la dimensión desconocida. Para cumplir con los niveles de aislamiento en una vivienda de nueva construcción, bastaba con hacer una suma con los valores de aislamiento que los fabricantes de los materiales decían que tenían estos, y que diera más de 45 dB(A). Así, tal cual lo estoy contando. Uno ponía tal ladrillo ("15 dB(A) de aislamiento acústico" según el catálogo) en el tabique exterior, el mismo ladrillo en el tabique interior, y rellenaba la cámara con una capita de espuma (otros 15 dB(A) según el fabricante) y sumaba: 15 + 15 + 15, hala, tengo 45 dBA de aislamiento acústico, firmo la hojita y cumplo.

Lo que después sucedía es que el fabricante redondeaba hacia arriba. Y no tenía en cuenta que el albañil usaba algunos ladrillos rotos en los huecos. Y que hacía rozas para meter los cables. Y muchas otras cosas. Y al final el 45 de aislamiento quedaba bastante lejos, y aunque los alcanzaras, 45 dB(A) de aislamiento hace que puedas escuchar la tele del vecino… Entre dos viviendas, se necesitan de 50 dBA para arriba para empezar a estar cómodo.

En el documanto relativo al ruido del nuevo Código Técnico de la Edificación, en cuya redacción he estado colaborabdo de forma activa, todo esto cambia radicalmente. Para empezar la exigencia sube a 50 dBA entre viviendas colindantes. Pero además será necesario certificar mediante mediciones que el aislamiento es el adecuado una vez esté finalizada la obra, antes de entregarla a los propietarios. El documento entrará en vigor en Marzo de 2007.

En el proyecto de nuestra casa, el arquitecto indica que para mejorar el aislamiento de la casa, se recomienda que empleemos espuma de poliuretano proyectado, como algo opcional. La espuma de poliuretano es un aislante magnífico, sí, un aislante térmico magnífico, pero es pésimo como aislante acústico.

Una fachada de una vivienda se hace como regla general con un doble tabique, dejando entre ellos una separación, una cámara. Si esta cámara se deja hueca, creamos lo que se suele denominar cámara reverberante o caja de resonancia, lo que viene a ser un amplificador de ruido. Es lo que tiene una guitarra española que hace que suene sin necesidad de usar el amplificador del que dependen las guitarras eléctricas. Si hubiéramos dejado hueca la cámara del doble tabique, tendríamos un aislamiento acústico realmente malo, puesto que la casa actuaría como una caja de resonancia. Pero es que la espuma proyectada, el polietileno expandido y otras soluciones similares orientadas al aislamiento térmico, son básicamente polímero inflado con burbujas de aire, por lo que seguimos teniendo una cámara reverberante. Y muchos de estos productos desprenden gases tóxicos en caso de incendio.

En nuestro caso hemos pedido al albañil que ignore lo que dice en el proyecto y nos rellene las cámaras con lana de roca. Tanto la lana de roca como la lana de vidrio son una especie de esponjas fibrosas, de mayor o menor densidad, que se venden en paneles. Estos materiales son excelentes como absorbentes acústicos, ya que actúan de forma análoga a una lámina de goma frente a las vibraciones: absorbiendo la energía de la onda. Y para completar la historia, son materiales ignífugos y unos excelentes aislantes térmicos. ¿Que si se sube mucho de precio? Se puede conseguir lana de roca desde 2€/m², nada descabellado. Abajo veis la lana de roca que vamos a montar.

La diferencia entre la lana de roca y la de vidrio está en su origen. La primera procede de materiales volcánicos basálticos, y los segundos de arenas ricas en sílice. En cuanto a funcionalidad no hay grandes diferencias, tan sólo que la de roca es ligeramente mejor como aislante acústico, y la de vidrio ligeramente mejor como térmico, pero ambas funcionan más que correctamente para ambos tipos de aislamiento. La foto de abajo es de una placa de lana de vidrio.

Así que si estáis construyendo, u os están construyendo una casa, consultad cómo os la están aislando frente al ruido. ¿De qué sirve que os monten un doble acristalamiento con perfiles de PVC, si el tabique en el que están montados crea una vía de entrada para el ruido exterior? Pues de nada.

En los últimos días los albañiles se han empleado a fondo y han dejado las fachadas casi terminadas. La fachada trasera fue la primera que cerraron, porque por la frontal es por donde meten los materiales. En la foto, del 1 de Diciembre, podeis ver la ventana de la cocina y la puerta de acceso al patio trasero, y arriba las ventanas de los dos dormitorios pequeños.

Con la fachada delantera hemos tenido otro pequeño problema. El dormitorio tendrá un vestidor (je je) con una pequeña ventana para que entre luz. Marcamos la ubicación de la ventana y el tabique a los albañiles, pero se liaron con las marcas, y colocaron la ventana donde debía ir el tabique. Por suerte Eyring, con su supervisión calibrada™, se dio cuenta al instante y pudieron desmontar los ladrillos (umount /bricks) antes de que fraguara la mezcla. Pero ya se puede ver el ancho y el arquito sobre la puerta principal y el pedazo de ventanal del salón. Lo único que falta del frontal es cerrar la fachada del sótano, que no sale en la foto.

Y mientras tanto, siguen adelante con el casetón de acceso a la cubierta. Está hecho con bloques de termoarcilla en lugar de ladrillos normales, y tendrá un tejadito a dos aguas, al gusto de Eyring. Va a quedar bastante mono, aunque eso nos va a costar el tener que buscar una puerta de 2m de altura, 10cm más baja de lo normal. Le hemos puesto una pequeña ventanita al casetón, para darle más claridad a la escalera.

EDIT: He cambiado la foto del casetón para que se vea mejor.

Estamos ante una importante duda sobre la cocina y me gustaría conocer vuestra opinión. No sabemos si montar la encimera en granito o en piedra artificial (decartamos por completo las opciones en madera, acero y demás).

En granito hay dos opciones, los nacionales y los de importación. Los nacionales básicamente se caracterizan por ser muy duros y feos. Los de importación tienen unos colores y vetas más llamativos, pero son más porosos, por lo que con el tiempo se oscurecen y llegan a formarse manchas. Incluso en algunas tiendas nos indican que tal o tal de importación no nos lo venden (aunque los tengan expuestos) por los problemas que llegan a dar después.

En cuanto a piedra artificial compactada (la marca más conocida es Silestone, pero no es ni mucho menos la única) tenemos una gran cantidad de opiniones. La mayoría nos dice que al poner cosas calientes encima, la resina utilizada como aglomerante sufre mucho, y llega a estropearse con facilidad, dejando manchas de quemado. Sin embargo, aún nadie nos ha dicho "a mi me ha pasado", por lo que tiene muchos votos de convertirse en leyenda urbana o FUD.

Así que pido vuestra opinión y os dejo una encuesta (en la barra lateral, algunos usuarios de Explorer la verán abajo del todo, así que aprovecho para recomendaros Firefox, que podeis descargar con un iconito que hay en la misma barra).

Por favor, criterios del tipo "tal es mucho más barato" nos dan un poco igual. No es que vayamos de sobraos: la cocina va a salir por un buen pico, y ya que nos gastamos la pasta lo que queremos es no tener que gastarnos más después por tener que cambiar la encimera.

Si habéis sufrido alguna mala experiencia, nos vendrá bien saberlo.

P.D. Si algún fabricante o distribuidor quiere resolvernos la duda por la vía de regalarnos la encimera, será bien recibido, agradecido y publicitado

P.D2. Se nos ha vuelto a inundar el sótano un poquito, con las lluvias de ayer. Es poca cosa, y ya sabemos que no tardamos mucho en achicar el agua. La última vez fueron sólo dos horas, y fue bastante peor.

Esto va a un ritmo impresionante. En los días contados que llevamos de albañilería, ya está casi cerrada la planta baja. De hecho, mañana cierran la fachada de planta baja, por lo que quedará cerrada la parte exterior de esta planta y del sótano, y pasan a la segunda (que ya tiene algo hecho). Están preparando también para el casetón de la escalera, que irá a dos aguas con tejitas. Es increible la cantidad de ladrillos que hacen falta, no paran de entrar palets y se gastan uno detrás de otro. Creo esta del sábado 25 de novembre es la 3ª descarga de materiales que hacen ya, es difícil seguir la cuenta.

Y la parte de atrás cerrada. El primer (pequeño) disgusto fue la ventana de la cocina, que la han alejado 5 centímetros más de la cuenta de la puerta. Parece una chorrada, pero es posible que tengamos que reorganizar el diseño de la cocina, porque no estamos seguros si nos entrará la campana extractora que íbamos a poner en esa esquina. Lo sabremos cuando esté puesto el doble tabique y podamos medir el interior. Justito va a andar, a ver si hay suerte.

Señoras y señores, esta mañana a eso de las 7:55 (hora más o menos de la que salgo de mi casa para el curro) ha llegado a nuestra obra el primero de los albañiles… OEeeeeeehhhhhhh!!!!

Tras falsas promesas de que vendrían el lunes, martes, jueves, viernes por la tarde, de la semana pasada; por fin hoy han hecho aparición… podemos dar por comenzadas las obras!!

Os iremos informando de cómo se desarrollan los temas, y a ver si para cuando lea la tesis puedo dedicarle un poco más de tiempo al blog y escribo un post sobre "Cómo convertirse en autopromotor y no morir en el intento".

EDIT: Foto de los primeros ladrillos:

Bien, parece que tras algunas semanas de espera, mañana aparecerán por la obra los albañiles, que ya tocaba. Comienza la que será casi con total seguridad, la parte más tensa de la obra. Ahora es cuando hay que estar atentos cada día a la evolución, a que no se cambie de sitio un tabique, a que no se haga una roza más grande de la cuenta, a que los materiales sean los adecuados y se coloquen bien, a que las tomas de los enchufes se pongan donde hemos dicho, a que las ventanas se coloquen donde tienen que ir, a que… bueno, creo que se pilla la idea

Y todo eso habrá que compaginarlo con el momento personal de cada uno. Eyring está muy nerviosa, y no es para menos: defiende la tesis el día 30. Y yo tengo una carga de trabajo fuera de lo habitual, con montones de estudios acústicos de los más completos, y de los que además tengo información poco adecuada que me está obligando a hacer modelos de simulación acústica casi artesanalmente, y medidas de varios días de duración fuera de Málaga.

Y en breve… LA HIPOTECA (titotatín tatín tatín tatín tatín…)

EDIT: Al final no han venido hoy, a ver si para mañana… 

Si habéis visto las noticias, ya sabréis lo de las lluvias torrenciales en Málaga. Coches estúpidamente aparcados en torrentes normalmente secos que han sido recuperados en la playa, calles convertidas en ríos, plazas en lagos, y sótanos inundados.

En concreto, en el nuestro se han recogido unos 50 litros por metro cuadrado, unos 5 cm de altura. Y dando gracias a que no ha sido mucho, porque sólo es la que ha entrado por los huecos de escaleras y la que se ha filtrado por los forjados.

Extraerla va a costar algo de trabajo, porque las bombas de agua suelen necesitar algo más de profundidad para empezar a bombear. Bueno, a unas malas ya tenemos agua para hacer mezcla… Los albañiles ya han empezado a dejar materiales, y de aquí a dos semanas empiezan a poner ladrillos

Y el coche en el taller, porque en la última revisión dejaron algo mal y el lado del acompañante tiene goteras. Cuando lo descubrí, tenía 4 dedos de agua y tuve que achicarla.

Nota: Este post es una continuación del de Inicio de la obra.

En este segundo post voy a poner prácticamente al día el estado de la obra. Lo dejamos en los muros del sótano, y desde entonces ha subido bastante.

11 Agosto 2006: Además de la estructura, otro tema que teníamos que arreglar eran los patios delantero y trasero. Tras el rebaje, había que nivelar el terreno hasta la altura apropiada, para después echar el hormigón. También había que hacer unas zanjas en el perímetro para colocar cadenas para reforzar la losa. Como en el patio delantero hay más trasiego, y es por donde se hacen las descargas de material, había que dejarlo para el final. Así estaba el patio trasero a medio nivelar, a base de pico y pala.

22 Agosto 2006: Mientras trabajábamos en el patio trasero, los de la estructura montaban el enconfrado de lo que sería nuestra primera planta. Teníamos que dejar el patio preparado para cuando trajeran hormigón para el forjado, y así aprovechar y echar también en el patio trasero.

Terminamos a tiempo (costó lo suyo), así que además de encofrar, colocaron los hierros de la losa de atrás, dejando un tubo para la recogida de aguas del patio.

23 Agosto 2006: Se hormigona tanto el forjado como el patio trasero. Fueron unos días de calor impresionante, por lo que hubo que estar regando el hormigón casi cada dos horas.

Así quedó el patio trasero con su hormigón. En cuanto se graguó un poco, Eyring preparó una mesita y unas sillas y allí nos sentamos al fresco a planificar cosas de la casa

1 Septiembre 2006: El siguiente mes comenzó colocando los hierros de los pilares de la siguiente planta. En los días siguientes se colocaron las planchas de los pilares, que hacen de moldes.

4 Septiembre 2006: Se hormigonaron los pilares y las escaleras del patio trasero y de bajada al sótano. Por fin podíamos subirnos a la casa sin necesidad de trepar.

6 Septiembre 2006: Se retiraron las planchas de los pilares y se desencofraron las escaleras. Qué bien quedaron

7 Septiembre 2006: Casi sin parar, montaron la estructura del siguiente forjado. La obra iba a un ritmo increible.

9 Septiembre 2006: Se hormigona el forjado de la planta alta. Pude subir con mucho cuidado y hacer fotos de las vistas, aunque las mejores estaban por llegar.

13 Septiembre 2006: A por la siguiente planta… Tras quitar el encofrado, estas son las planchas de los pilares de la cubierta.

15 Septiembre 2006: Ya se han retirado las planchas de los pilares. Así ha quedado el balcón de nuestro dormitorio, tras quitar el molde de escayola.

18 Septiembre 2006: Por fin se monta el último de los encofrados, con el que se hará el forjado de la cubierta. Una pequeña lección sobre cómo se hace un forjado. Los de nuestra casa son de tipo unidireccional aligerados con bovedillas cerámicas. Entre pilar y pilar va una viga de hormigón armado, que se hacen colocando hierros y rellenando después con hormigón. Entre pilar y pilar, se colocan unas viguetas (llamadas pretensadas de hormigón), que como veis en la foto son tiras de hormigón ya fraguado con unos pequeños hierros incorporados, todas colocadas en paralelo (de ahí lo de unidireccional). Sobre estas vigetas se apoyan las bovedillas cerámicas, que sirven para que el forjado no sea de hormigón macizo, lo que lo haría muy pesado e innecesariamente resistente. Por último, se coloca una malla de hierro que servirá para armar la capa de hormigón de encima. Así, el forjado de hormigón sólo tiene una pequeña capa por encima de la bovedillas, el relleno de la parte superior de las viguetas, y las vigas.

19 Septiembre 2006: Aquí se ven las bovedillas cerámicas ya colocadas sobrelas viguetas, todo listo para hormigonar el último de los forjados.

20 Septiembre 2006: Tras un pequeño contratiempo que nos restrasó un día, por fin se hormigona la cubierta. Así de mona quedó. El día 22 pude subir a la cubierta y echar fotos de las vistas que tendremos desde la terraza

26 y 27 Septiembre 2006: Ya sólo quedaba hormigonar la escalera de subida a la cubierta, el patio delantero y las escaleras de entrada a la casa. Primero hubo que hormigonar el patio delantero, y una vez fraguó, se pudo encofrar la escalera de entrada. La escalera de la cubierta arranca haciendo curva, mira qué mona. Todo quedó listo el día 27.

Y listo, la estructura está terminada. A día de hoy ya se han retirado los puntales, encofrados de madera… y está todo preparado para que los albañiles empiecen a poner ladrillos.

¿Qué? ¿Se ve bien?